Gayrimenkul (Taşınmaz) Mülkiyeti - Ders notları
Gayrimenkul (Taşınmaz) Mülkiyeti

 

Yerinde sabit olan ve bir yerden diğer yere nakledilemeyen eşyaya taşınmaz denir. Nelerin taşınmaz sayılacağı kanunda belirtilmiştir (arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler).

 

Taşınmaz mülkiyeti aslen, devren ve zaman aşımı ile kazanılabilir.

 

a) Aslen Kazanma: İşgal, yeni arazi oluşması.

 

b) Devren Kazanma: Taşınmaz mülkiyetinin devri amacını taşıyan sözleşmelerin resmi şekilde yapılması şarttır. Bu sözleşmeler tapu memuru önünde yapılmalıdır. Gayrimenkul satım vaadi sözleşmesini ise noterler yapmaya yetkilidir. Taşınmaz mülkiyetinin devri için ayrıca tapu siciline tescil işleminin de yapılmış olması gerekir. Tescilsiz iktisap hallerinde ise (işgal, miras, kamulaştırma, mahkeme hükmü, cebri icra gibi) mülkiyet tescilden önce kazanılır.

 

 c) Zaman Aşımıyla Kazanma:

 

 aa) Olağan (Adi) Zaman Aşımıyla Kazanma:  Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapuda malik gözüken kimse o taşınmazı davasız ve aralıksız 10 yıl süreyle ve iyi niyetle zilyetliğinde bulundurursa onun maliki olur.

 

bb) Olağanüstü (fevkalade) zaman aşımıyla kazanma: Tapu sicilinde kayıtlı olmayan veya kayıtlı olmakla birlikte maliki anlaşılamayan veya 20 yıl önce ölmüş veya gaipliğine karar verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazı davasız ve aralıksız 20 yıl süre ile ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi tescil için hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına tescil davası açabilir. Mülkiyet yukarıdaki şartların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.Olağanüstü zamanaşımı ile kazanmada iyi niyet aranmaz.

 

 

B) Sınırlı Ayni Haklar : Sahibine kullanma ve/veya yararlanma yetkisi tanıyan ayni haklardır.Mülkiyet hakkının dışında kalan ayni haklara doktrinde sınırlı ayni haklar denilmesinin sebebi bu hakların sahibine mülkiyet hakkının sağladığı yetkilerin hepsini değil fakat bir kısmını vermeleridir.Bilindiği üzere mülkiyet hakkından sahibi lehine kullanma,yararlanma ve tasarruf olarak üç çeşit yetki çıkmaktadır.Sınırlı ayni haklar ise sahibine bu yetkilerden sahibine yalnız birisini bazende ikisini verir. Bunlar 3’e ayrılır:

 

1) İrtifak Hakları : Sahiplerine bazen yalnızca kullanma veya yararlanma, bazen de hem kullanma hem yararlanma yetkilerini veren ayni haklardır. Üçe ayrılırlar:

 

a) Ayni irtifak hakları (taşınmaz lehine irtifak hakkı-eşyaya bağlı irtifak hakları): Herhangi bir şahıs söz konusu olmaksızın ,Bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar. Ayni irtifak haklarında daima iki gayrimenkul bulunur.Bunlardan biri üzerinde irtifak hakkı kurulan yani hakkın konusunu teşkil eden gayrimenkuldur ki buna (hadim) yüklü gayrimenkul denir.Diğeri ise lehine irtifak hakkı kurulmuş olan yani irtifak hakkından malikinin yararlanacağı gayrimenkuldur ki buna da  hakim gayrimenkul denir.

 

b) Şahsi irtifak hakları: Bir kimse lehine kurulan ve o kişinin taşınmazın maliki olup olmadığına dikkat edilmeksizin ortaya çıkan bir irtifak hakkıdır. Şahsi irtifak hakları kural olarak, sağlar arası işlemlerle veya ölüme bağlı tasarruflarla başkalarına devredilemedikleri gibi miras yoluyla da mirasçılara geçmezler. İntifa ve sükna hakkı bu niteliktedir. Bunlara düzenli şahsi irtifak hakları denir. İntifa hakkı; menkuller, gayrı menkuller, haklar ve malvarlığı üzerinde kurulabilen ve sahibine hakkın konusu olan şeyi kullanma ve ondan yararlanma yetkilerini veren bir irtifak hakkıdır. Sükna (oturma) hakkı; sahibine bir binada veya onun bir kısmında oturma yetkisi veren bir irtifak hakkıdır.

 

Şahsi irtifak haklarından bazıları ise başkalarına devredilebildikleri gibi miras yoluyla da mirasçılara geçerler. Üst hakkı ve kaynak hakkı (düzensiz şahsi irtifak hakları) bu niteliktedir. Üst hakkı; bir başkasının arsasında inşaat yapma yetkisi veren irtifak hakkı. Üst hakkı bağımsız bir irtifak olarak yüzyıldan fazla bir süre için kurulamaz. Kurulmuş bulunan bir üst hakkı süresinin dörtte üçü dolduktan sonra kurulması için öngörülen şekle uyularak azami bir yüz yıl daha uzatılabilir. Ancak böyle bir uzatma anlaşması yapılacağına ilişkin önceden yapılan taahhütler geçersizdir. Kaynak hakkı; başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde irtifak hakkı, sahibine suyun alınması ve akıtılması yetkilerini verir. Bu haklar, aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçılara geçer.

 

c) Karma (diğer) irtifak hakları: Malik, taşınmazı üzerinde herhangi bir kişi veya topluluk lehine atış eğitimi veya spor alanı veya geçit olarak kullanılmak gibi belirli bir yararlanmaya hizmet etmek üzere başka irtifak hakları da kurabilir. Bu haklar, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez.

 

2) Gayri Menkul Mükellefiyeti ( Taşınmaz Yükü ) : Bir taşınmaz malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar. İrat senedi ve kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükleri saklı kalmak koşuluyla, taşınmaz yükünün konusu ancak yüklü taşınmazın ekonomik niteliğinden doğan veya yararlanan taşınmazın ekonomik ihtiyacını karşılayan bir edim olabilir. Taşınmaz yükü; alacaklıya yükümlüye karşı hiçbir kişisel alacak hakkı sağlamaz; sadece alacağını yüklü taşınmazın değerinden elde etme yetkisi verir.

 

3) Rehin Hakları : Sahibine alacağını borçludan alamadığı takdirde rehin konusu eşyayı paraya çevirterek alacağını alma yetkisi veren ayni bir haktır. Rehin hakları, bir alacağın varlığını gerektirdikleri için fer’i niteliktedirler. Rehin hakları teminat (güvence) sağlayan sınırlı ayni haklardandır. Rehin, hakkın konusu eşyanın türüne göre ikiye ayrılır:

 

a) Gayrı Menkul Rehini: Rehin hakkı, ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir. Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsil sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır. Diğer hallerde, her taşınmazın alacağın ne miktarı için güvence oluşturduğu rehin kurulurken belirtilir. Rehnedilecek gayrı menkulün mutlaka borçluya ait olması gerekli değildir.

 

Taşınmaz rehini, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması halinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir.

 

Yurt içinde veya dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden taşınmaz rehini kurulabilir. Bu halde her derecenin ifade ettiği miktar, rehin konusu alacağın tespit edildiği para türü üzerinden gösterilir. Ancak, aynı derecede birden fazla para türü kullanılarak rehin kurulamaz.

 

Yabancı para üzerinden kurulan rehine ait bir derecenin boşalması halinde, yerine, tescil edileceği tarihteki karşılığı Türk parası veya yabancı para üzerinden rehin kurulabilir. Türk parası ile kurulmuş bir rehine ait derecenin boşalması halinde ise, yerine tescil edileceği tarihteki karşılığı yabancı para üzerinden rehin kurulabilir.

 

Yabancı veya Türk parası karşılıklarının hesabında hesap günündeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın döviz alış kuru esas alınır. Rehin haklarının hangi yabancı paralar üzerinden kurulabileceği Bakanlar Kurulu’nca belirlenir.

 

Gayrı Menkul Rehininin Üç Türü Vardır:

 

aa) İpotek: Bir alacağın güvencesi olarak bir taşınmazın karşılık gösterilmesidir. İpotekte alacaklı alacağını taşınmazın değeri üzerinden alamazsa borçlunun diğer mal varlığına başvurabilir. Buna borçlunun “şahsi sorumluluğu” denir.

 

bb) İrat Senedi: İpotekli borç senedi gibi bir kıymetli evraktır. İrat senedi taşınmazın değerini tedavül ettirmek amacına yönelmiştir. Fakat ipotek ve ipotekli borç senedinden farklı olarak alacaklı alacağını yalnızca rehin konusu taşınmazın değeri üzerinden alabilip borçlunun diğer mal varlığına başvuramaz. Buna borçlunun “ayni sorumluluğu” denir.

 

cc) İpotekli Borç Senedi: Bir kıymetli evrak niteliğinde olup aynen ipotekte olduğu gibi borçlunun şahsi sorumluluğuna gidebilme hakkı veren bir taşınmaz rehini türüdür. Diğer bir ifadeyle ipotekli borç senedi, hem kişisel sorumluluğun sürdüğü, hem de taşınmaz değerinin tedavülünün mümkün olduğu bir taşınmaz rehini çeşididir.

 

İPOTEK: Bir alacağın teminatı olarak bir taşınmazın karşılık gösterilmesidir. İpotek edilecek taşınmazın mutlaka borçluya ait olması gerekmez. Bir kimse başkasının borcu için taşınmazını ipotek ettirebilir.

 

İpotek teminat amacı güden ve borçlunun şahsi sorumluluğuna yol açan bir gayrimenkul rehini türüdür. Mevcut alacakları teminat altına almak için kurulan ipoteğe ana para ipoteği; ileride doğacak veya doğması muhtemel alacaklar için kurulan ipoteğe ise azami meblağ ipoteği denir.

 

İpoteğin meydana gelebilmesi için, ipotek konusu taşınmazın maliki ile alacaklı arasında tapu memuru huzurunda resmi şekilde bir rehin sözleşmesinin yapılması bu sözleşmenin tapu siciline tescil edilmesi şarttır. Rehin sözleşmesi borçlandırıcı bir işlem olmasına karşın tescil bir tasarruf işlemidir. Tescilin sebebini bu rehin sözleşmesi oluşturur.

 

Bazı hallerde ise taraflar arasında bir rehin sözleşmesi olmaksızın doğrudan tescil talebinde bulunulabilir. Bu hallere dolayısıyla kanuni rehin (tescile tabi kanuni ipotekler) denir. Böyle bir yetkiye sahip bulunan alacaklılar şunlardır: Sattığı taşınmaz üzerinde satış bedelini temin için satıcı; taksimden doğan alacakları için taşınmaz üzerindeki mirasçı ve ortaklar ve bir taşınmaz inşaatın da çalışıp bundan doğan alacakları için o taşınmaz üzerinde müteahhit ve işçiler. Alacaklıların, bu kanuni ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir. Söz konusu alacaklılar üç ay içinde (mirasçılar ve satıcı için, mülkiyetin devri tarihinden, müteahhit ve işçiler için ise, işin sona ermesinden itibaren) tescil talebinde bulunmak zorundadırlar.

 

Alacaklının rehin konusu taşınmazın değerinin düşmesini önlemek amacıyla yaptığı giderler için tescile gerek olmaksızın doğan rehin hakkına da doğrudan doğruya kanuni rehin denir.

 

İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez. Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur.

 

a) İpoteğin Tabi Olduğu İlkeler:

 

aa) Aleniyet (açıklık) ilkesi: İpoteğin resmi bir işlemle ve tapu siciline tescille ortaya çıkmasını ifade eder.

 

bb) Belirlilik ilkesi:

 

aaa) Konuda belirlilik: Üzerinde ipotek kurulacak olan taşınmaz tapuya kayıtlı olmalı ve rehinin kurulması aşamasında belirli olmalıdır. Aynı borç için birden fazla taşınmaz rehnedilebilir. Birden çok taşınmaz aynı malike veya ortak ve müteselsil borçlu olan kişilere aitse bütün taşınmazlar borcun tamamına güvence oluşturur. 

 

bbb) Alacakta belirlilik: Güvenceye bağlanacak olan alacağın mutlaka mevcut olması şart değildir. İlerde doğacak veya doğması muhtemel olan bir alacağı teminat için de ipotek kurulabilir. Fakat taşınmazın oluşturacağı teminat miktarı belli edilmiş olmalıdır.

 

cc) Teminat ilkesi; Taşınmaz rehini (ipotek) rehnedilmiş olan taşınmazın mütemmim cüzleri ile teferruatını kapsar. Rehnedilen taşınmaz kira getirmekte ise bu kiralar ve sigorta tazminatı da rehin kapsamına dahildir.

 

Borçlu borcunu ödemediğinde, alacaklının taşınmaza sahip olacağı şeklindeki anlaşma geçersizdir. Buna merhuna temellük yasağı (rehin konusu eşyaya sahip olma yasağı) denir.

 

Alacaklı alacağı muaccel olduktan sonra İcra İflas Kanunu hükümlerine göre taşınmazın paraya çevrilmesini talep edebilecektir. Taşınmaz rehininin alacaklıya sağladığı güvencenin kapsamına; ana para, takip giderleri ve gecikme faizi, iflasın açıldığı veya rehinin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz.

 

dd) Sabit dereceler ilkesi; Sınırlı ayni haklarda sıra kural olarak tescil tarihine göre olur. Fakat kanunumuz ipotek bakımından bu kuraldan ayrılmış ve sabit dereceler ilkesini benimsemiştir. Bu sisteme göre; taşınmaz rehnedilirken hangi ipotek derecesine kaydedilirse o derecede teminat oluşturur. Rehnedilen gayrimenkul paraya çevrildiğinde ilk önce 1. derecedeki alacaklıya ödeme yapılır. Ancak bundan sonra diğer derecelerdeki alacaklılara ödemelerde bulunulabilir.

 

Aynı dereceden birden fazla ipotek kurulabilmesi için o derecede daha önce kurulmuş olan ipotek alacaklısının rızası gerekir. Bir derecedeki rehinin sona ermesiyle daha alttaki derecedeki rehin kendiliğinden üste geçmez. Boşalan dereceye alttaki derecedeki rehinin geçebilmesi için bu konuda alacaklıya ipotekte boşalan (serbest) dereceden yararlanma hakkı tanınmış ve bu hakkın tapu siciline şerh edilmiş olması gerekir.

 

İpoteğin Sona Ermesi

 

İpotek buna ilişkin kaydın terkini (silinmesi) veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer. Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir.

 

b) Menkul ( Taşınır ) Rehni : Menkul rehininin türleri şunlardır: Teslim şartlı rehin, hapis hakkı, alacak ve diğer haklar üzerinde rehin,  rehin karşılığında ödünç verme işi ile uğraşanlarla yapılan rehin ve rehinli tahvilat. 

 

1) Teslim Şartlı Rehin

 

Bir menkul eşyanın bir  alacağın güvencesini oluşturmak üzere rehin veren tarafından alacaklıya veya üçüncü bir kişiye teslim edilmesiyle kurulan rehindir.

 

Menkul eşyalar üzerinde rehin hakkı kural olarak bu eşyanın teslim edilmesiyle kurulabilir. Fakat hayvan rehini, gemi ipoteği ve ticari işletme rehini ise teslim şartı olmaksızın kurulabilen sicilli menkul rehini türleridir. Ayrıca, gerçek veya tüzel kişilerin alacaklarının güvence altına alınması için, kanun gereğince bir sicile tescili zorunlu olan taşınırlar üzerinde (bugün için bir resmi sicile tescili zorunlu olan taşınır motorlu araçlardır ve söz konusu olan sicil trafik sicilidir), zilyetlik devredilmeden de, taşınır malın kayıtlı bulunduğu sicile yazılmak suretiyle rehin  kurulabilir.

 

Teslim şartlı rehinin kurulabilmesi için rehin verenle alacaklı arasında bir rehin sözleşmesinin yapılması ve rehnedilecek olan taşınırın teslim edilmesi gerekir. Teslim bir tasarruf işlemidir. Teslim (zilyetliğin devri) alacaklıya yapılabileceği gibi 3. bir kişiye de yapılabilir. Hükmen teslim yoluyla rehinin kurulması söz konusu değildir.

 

 

Teslim şartlı rehinden doğan en önemli yetki rehini paraya çevirtme hakkıdır. Borcun ödenmemesi halinde rehinli taşınırın mülkiyetinin alacaklıya geçmesini öngören sözleşme hükmü geçersizdir. 

 

Alacaklı, rehnedilen taşınırı ancak rehnedenin rızasıyla bir başkasına rehnedebilir (alt rehin). Rehnedilen taşınırın maliki, onun üzerinde bir art rehin kurabilir. Bunun için, alacağı ödenince rehnedilen taşınırın sonraki alacaklıya teslim edilmesinin rehinli alacaklıya yazılı olarak bildirilmesi gerekir.

 

Bu hak fer’i bir hak olduğu için alacağın ortadan kalkması veya menkul eşya üzerindeki zilyetliğin sürekli olarak kaybedilmesiyle sona erer.

 

2) Hapis Hakkı

 

Sahibine zilyetliğinde bulunan ve borçluya ait olan taşınırı veya kıymetli evrakı, vadesi gelen alacağı (muaccel olan) kendisine ödeninceye kadar o şeyleri iade etmemek ve gerekirse paraya çevirterek alacaklıya alma yetkisi veren kanundan doğan bir rehin hakkıdır. Kanun kiralayana, taşıyıcıya ve acenteye hapis hakkı tanımıştır.

 

Hapis hakkının doğumu için kural olarak alacağın muaccel olması gerekir. Fakat borçlu borcunu ödemekten aciz olursa alacak muaccel olmasa bile hapis hakkı kullanılabilir. Hapis hakkının doğumu için, bu hakka konu olan menkul eşyanın veya kıymetli evrakın alacaklının zilyetliğinde bulunması ve zilyetliğin de borçlunun isteği ile kazanılmış olması gerekir. Hapis hakkı, alacaklının iyi niyetle zilyetliğine geçirmiş olması şartıyla borçluya ait olmayan şeyleri de kapsar. Alacak ile hapis hakkına konu olan menkul eşya veya kıymetli evrak arasında tabii bağlantı bulunmalıdır. Zilyetlik ve alacak ticari ilişkiden doğmuşsa, tacirler arasında bu bağlantı varsayılır. 

 

Hapis hakkına konu olan menkul eşyanın paraya çevrilebilir nitelikte olması gerekir. Alacaklının üstlendiği yükümlülükle veya borçlunun teslim sırasında ya da daha önce verdiği talimatla veya kamu düzeniyle bağdaşmayan hallerde hapis hakkı kullanılamaz.

 

Borç yerine getirilmez ve yeterli güvence de gösterilmezse alacaklı, borçluya daha önce bildirimde bulunarak, hapsettiği şeylerin teslime bağlı rehin hükümleri uyarınca paraya çevrilmesini isteyebilir.

 

3) Alacaklar ve Diğer Haklar Üzerinde Rehin :  Başkasına devredilebilen alacaklar ve diğer haklar rehnedilebilir. Senede bağlanmış olan veya olmayan alacakların rehini için sözleşmenin yazılı şekilde yapılması ve senede bağlı alacaklarda senedin teslimi gerekir. Diğer hakların rehininde, yazılı rehin sözleşmesiyle birlikte, bu hakların devri için öngörülen şekle uyulması gerekir.

 

Hamile yazılı senetlerin rehini için senetlerin rehin alacaklısına teslimi yeterlidir. Diğer kıymetli evrakın rehini için senedin ciro edilmiş veya yazılı devir beyanı yapılmış olarak teslimi gerekir. Emtiayı temsil eden kıymetli evrakın rehnedilmesiyle emtia üzerinde rehin hakkı doğar.

 

Rehinli bir alacak üzerinde sonra gelen bir rehinin kurulması (art rehin), ancak rehnedenin veya sonra gelen rehin alacaklısının durumu önce gelen rehin alacaklısına yazılı olarak bildirmesi halinde geçerlidir.